Maklerrecht

Makler vermitteln. Das tun verschiedene Makler mit unterschiedlichen Dingen, aber am bekanntesten ist die Tätigkeit des Immobilienmaklers. Und das ist auch der Bereich, der für das Maklerrecht am interessantesten ist, denn das Maklerrecht beschäftigt sich in erster Linie mit der Geschäftsbeziehung zwischen dem Immobilienmakler und seinem Kunden. Ganz so klar und simpel ist die Arbeit dieser beiden Personengruppen gleichwohl nicht immer und es gibt immer wieder Fragen, die zu Ungereimtheiten und dann letztlich zu juristischen Auseinandersetzungen führen. Unser 11880.com-Rechtsanwalt-Ratgeber beantwortet die häufigsten Fragen rund ums Maklerrecht.

Was ist der Maklervertrag?

Nicht direkt eine dieser zentralen Fragen aber auch eine interessante ist die nach dem Wesen des Maklervertrags. Der Maklervertrag ist die Grundvoraussetzung im Maklerrecht, denn er muss natürlich vorhanden sein, damit ein Geschäft zwischen Makler und Kunde zustande kommen kann. Der Maklervertrag ist ein Vertrag des Privatrechts, der einen Makler mit einer bestimmten Vermittlung beauftragt und diese mit einer Vergütung belohnt.

Dünne gesetzliche Vorgaben

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird aber ansonsten nicht allzu viel zum Wesen sowie zu den Pflichten und Rechten gesagt. Das Regelwerk dahingehend wird allgemein als eher rudimentär angesehen. Damit ist der Maklervertrag ein ziemlich individueller Vertrags-Typ, der dem Makler selbst keinerlei Pflicht auferlegt, nicht zum Tätigwerden und nicht zum Tätigkeitsnachweis. Gleichzeitig besteht Lohnanspruch für den Makler bei Kausalzusammenhang, also dann, wenn der Makler seine Tätigkeit erfolgreich abgeschlossen hat – sprich, der Auftraggeber seine Wunschimmobilie gefunden hat.

Maklervertrag formell

Die Maklervergütung ist – wenn überhaupt – sozusagen stillschweigend vereinbart und kann kaum anhand fester Sätze oder Vergütungsordnungen, wie zum Beispiel für Anwälte oder auch Steuerberater, vorhergesehen werden. Und auch formell gibt es keine genauen Statuten um Maklerrecht, die besagen würden, was sich wie und wo in einem Maklervertrag wiederfinden müsste. Er kann schriftlich, mündlich oder gar durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Immerhin unterliegt der Maklervertrag aber der Unklarheitenregel, wonach der Makler seinen Klienten über möglicherweise auftretende Unklarheiten aufzuklären hat.

Maklervertrag im Immobilienwesen

Bezogen auf die Maklertätigkeit im Bereich Immobilien gibt es drei verschiedene Vertragsvarianten:

• einfacher Maklerauftrag: Tätigkeit ist nicht verpflichtend, Provisionsanspruch nur bei erfolgreichem Abschluss.
• Alleinauftrag: Zeitlich fest vereinbarte Verpflichtung des Maklers zum Tätigwerden, dafür aber exklusive Beauftragung.
• qualifizierter Alleinauftrag: Vereinbarung mit individuellen, zusätzlichen Vereinbarungen, z.B. dass der Eigentümer nicht selbst mit dem Verkauf seiner Immobilie tätig wird.

Bei Mietwohnungen und -Häusern…

• …gilt auch das Wohnungsvermittlungsgesetz.
• …ist die Maklerprovision auf zwei Monatsmieten zu begrenzen.
• …muss der Vertrag schriftlich niedergelegt sein.
• …darf der Makler nicht wirtschaftlich beteiligt sein.
• …darf der Makler nicht Mieter, Vermieter, Verwalter oder Eigentümer sein.

Maklerprovision

Die Maklerprovision – ein Thema, dass zuletzt alle im Jahre 2015 beschäftigt hat, als die Zahlung der Maklerprovision im Rahmen des neuen Bestellerprinzips neu geregelt wurde. Sie ist seitdem von demjenigen zu zahlen, der den Makler beauftragt hat und gilt im Allgemeinen als Entlastung für die Mieter, auf die die Maklerprovision zuvor meistens ungerechterweise abgewälzt wurde.

Provisionshöhe

Die Höhe der Maklerprovision muss individuell vereinbart werden. Bei Mietverträgen ist die Provision auf zwei Kaltmieten begrenzt, bei Immobilienkäufen kann sie schon viel, viel höher ausfallen. Doch auch hier sind keine festen Grenzen oder Prozentsätze im Maklerrecht vorgesehen. Es gibt lediglich statistische, marktübliche Prozentsätze, die je nach Bundesland variieren.
In der Regel lässt sich die Maklerprovision bei Käufen grob bei 5 - 6 % einordnen. Hier gibt es aber regional starke Unterschiede, die mit der Attraktivität der Immobilie und vor allem der Lage entsprechend nach oben tendieren.

Verflechtung: Wann muss man keine Maklerprovision zahlen?

Aber auch bei 0 % kann die Maklerprovision liegen und zwar dann, wenn ein Hauptvertrag ohne Nachweis oder Vermittlung durch den Makler entstanden ist, bzw. bei Vorkenntniseinwand, wenn also eine Vertragsgelegenheit vorher schon bekannt war.

Zudem darf der Immobilienmakler keiner echten Verflechtung unterliegen, also an dem zu vermittelnden Objekt beteiligt sein oder sich in einem Interessenverhältnis zu der Immobilie befinden, z.B. als Hausverwalter – dies würde unechte Verflechtung bedeuten.

Ihr Anwalt für Maklerrecht

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