Vermieter spricht Kündigung wegen Eigenbedarf aus – darf er das?

Als Mieter haben Sie einige Pflichten gegenüber der Ihnen anvertrauten Mietsache, aber auch eine Menge Rechte. Das vielleicht wichtigste Recht besagt, dass man Ihnen als Mieter einer Wohnung nicht einfach so und grundlos kündigen darf. Die Kündigung gilt durch die außergewöhnlichen Umstände die sie nach sich zieht als besondere Zumutung für Mieter und kann daher nur unter ganz bestimmten Umständen durch den Vermieter erfolgen. Einer dieser Umstände ist die Kündigung durch Eigenbedarf. Wenn der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt, kann das für Sie als Mieter tatsächlich bedeuten, dass Sie ausziehen müssen. Doch auch diese Art der vermieterseitigen Kündigung hat ihre Eigenheiten. Unser 11880.com-Rechtsanwalt-Ratgeber sagt Ihnen, unter welchen Umständen Ihnen Ihr Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen darf und unter welchen nicht.

Was ist Kündigung wegen Eigenbedarf eigentlich?

Normalerweise gibt ein Immobilienbesitzer eine Wohnung oder ein Haus zur Vermietung frei, weil er den Wohnraum selbst nicht braucht. Wenn sich aber genau dieser Bedarf ändert, der Vermieter also eigenen Bedarf an dem Wohnraum hat, kann dies zur Kündigung wegen Eigenbedarf führen. Allerdings ist die Gruppe derer streng eingeschränkt, die als Nutzer des Wohnraums im Sinne des Eigenbedarfs im Mietrecht zählen.

Für wen Eigenbedarf geltend machen?

So gilt der Eigenbedarf nur dann als gerechtfertigt, wenn der Vermieter selbst den Wohnraum beansprucht oder für einen kleinen Kreis weiterer Personen:

• Kinder (auch von nichtehelichen Lebenspartnern)
• Eltern
• Enkelkinder
• Großeltern
• Pflegepersonal

Begründung für den Eigenbedarf muss erbracht werden

Doch selbst wenn eine Person aus den genannten Personenkreisen oder der Vermieter selbst den Wohnraum beansprucht, kann es sein, dass dies noch nicht ausreicht, um dem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen. So muss nach dem Mietrecht die Kündigung aus Eigenbedarf auch triftig begründet werden. Warum benötigt der Vermieter den Wohnraum dringend für sich? Besteht wirklich dringender Eigenbedarf oder wird dieser eventuell doch nur vorgetäuscht um einen lästigen Mieter loszuwerden?

Fristen bei Kündigung wegen Eigenbedarf

Und nicht nur das: Wenn der Vermieter diese Hürde genommen hat und die Kündigung wegen Eigenbedarf legitimiert hat, gelten trotz aller eventueller Dringlichkeit dennoch die normalen Kündigungsfristen in Abhängigkeit von der Mietdauer:

• 0 - 5 Jahre: 3 Monate
• 5 - 8 Jahre: 6 Monate
• mehr als 8 Jahre: 9 Monate

Zudem gelten auch beim Kündigungstag die im Mietrecht festgelegten Daten und Fristen. So muss auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats ergehen, um drei Monate später in Kraft zu treten.

Wann ist die Kündigung formal ungültig?

Wenn Ihnen also wegen Eigenbedarf gekündigt wird, prüfen Sie zunächst einmal, ob die Kündigung überhaupt alle wesentlichen formalen Bestandteile beinhaltet, das heißt, ob das Kündigungsschreiben richtig und vollständig ist. Dazu gehören folgende Bestandteile:

• Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss schriftlich erfolgen
• Sie muss den Grund für die Kündigung enthalten
• Nachmieter muss benannt werden
• Art des Verwandtschaftsverhältnisses muss genannt werden
• Bei entfernten Verwandten müssen die Umstände der persönlichen Verbundenheit aufgezeigt werden 
• Zeitpunkt muss genannt werden
• Hinweis auf Widerspruchsrecht, Form- und Fristerfordernis müssen aufgeführt werden

Widerspruch gegen die Kündigung

Sollten diese Angaben teilweise oder vollständig fehlen, ist die Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam. In einem solchen Fall brauchen Sie gegen die Kündigung gar nicht zu widersprechen. Machen Sie dann von Ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch, wenn Sie ein besonderer Härtefall, sprich schwer krank, behindert oder pflegebedürftig sind und der Auszug für Sie besonders unzumutbar wäre. Wenn beide Parteien auf Ihrer Position beharren, kann ein Rechtsstreit drohen. Kontaktieren Sie dann Ihren Anwalt für Mietrecht, damit Ihr Recht durchgesetzt wird, bzw. Ihr Anwalt Sie davon überzeugen kann, wenn die Kündigung rechtens ist.

So können sich Mieter und Vermieter gütlich einigen

Denn das kann sie natürlich auch sein, etwa wenn der Vermieter alle formalen Anforderungen an die Kündigung wegen Eigenbedarf einhält und eine gute Begründung vorweisen kann – die Gerichte werden dem Vermieter in solchen Fällen keine juristischen Steine in den Weg legen. Er kann Ihnen als Mieter zudem entgegenkommen, indem er einer Fristverlängerung zustimmt oder Ihnen vielleicht sogar eine Alternativwohnung zur Verfügung stellt. Rein persönlich ist es für Vermieter zudem ratsam, der schriftlichen Kündigung eine mündliche, persönlichere Information vorangehen zu lassen.

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