Mietrecht

Das Mietrecht regelt die Verbindung zwischen Mieter und Vermieter. Eine manchmal nicht ganz reibungslose Verbindung, bei der es viele Streitpunkte geben kann. Unser 11880.com-Rechtsanwalt-Ratgeber klärt Sie über die Rechte und Verpflichtungen von Mietern und Vermietern auf und wendet das Mietrecht auf einige der gängigsten Streitpunkte beim Mieten und Vermieten an.

Das Mietrecht

Umbauen, umgestalten, Mietvertrag und Kündigung – Es gibt viele neuralgische Stellen im Mietrecht, an denen sich Mieter und Vermieter immer aneinander reiben. Wenn der Mieter nicht so will wie der Vermieter oder umgekehrt, gibt es in manchen Fällen eine Diskussion, in anderen Fällen kann es aber auch zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommen. Wir sagen Ihnen, worüber sich Mieter und Vermieter in Deutschland am meisten streiten und was Sie ein Anwalt in einem solchen Rechtsstreit kosten kann.

Streitpunkt Schönheitsreparaturen

Einer der häufigsten Streitpunkte im Mietrecht sind die Schönheitsreparaturen. Die Kernfragen, bei denen die Meinungen beider Parteien dabei meistens auseinandergehen:

• Was sind Schönheitsreparaturen?
• Wer ist für die Reparaturen zuständig?

Beide Parteien sehen tendenziell eher bei der jeweils anderen Seite die Zuständigkeit. Über den Umfang der Schönheitsreparaturen sollte der Mietvertrag Aufschluss geben. Streit gibt es an dieser Stelle so oder so oft. Damit die Reparaturen vom Mieter ausgeführt werden müssen, gilt:

• Der Vermieter muss die Wohnung renoviert übergeben haben
• Schönheitsreparaturen müssen im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden
• Die Klausel Schönheitsreparaturen im Mietvertrag muss aber auch rechtswirksam formuliert sein.
• In welchen Fällen sogar der Mietvertrag ungültig ist, haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Wann ist die Schönheitsreparaturen-Klausel unwirksam?

Letzterer Punkt ist nicht erfüllt, wenn dem Mieter zum Beispiel eine generelle Renovierungspflicht bei Auszug auferlegt wird. Auch allzu starre Vorgaben zur Ausführung der Schönheitsreparaturen machen die Klausel unwirksam, wie zum Beispiel beim Streichen. Feste Fristen oder auch Vorgaben zur Farbe lassen die Schönheitsreparaturen-Klausel unwirksam werden.

Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?

Dennoch zählt Streichen zu den Schönheitsreparaturen, die das Mietrecht als generell zumutbar einstuft, ebenso wie Tapezieren oder das Streichen von Türen, Heizkörpern oder Fenstern. Letzteres gilt aber nur für die Innenseite. So gehört das Streichen von Außenseiten von Fenstern und Türen nicht zu den für den Mieter verpflichtenden Schönheitsreparaturen, ebenso wie Teppichboden verlegen oder Abschleifen von Parkettböden. Ausnahme: Der Mieter ist für eventuelle Beschädigungen selbst verantwortlich.

Haustierhaltung

Unsere Haustiere – wir lieben sie alle gleich. Das Mietrecht macht jedoch einen sehr großen Unterschied zwischen den unterschiedlichen Tieren und gleichzeitig gibt es keine klare Linie, sondern es kommt auf den Einzelfall an. Grundsätzlich sind im Sinne des Mietrechts Kleintiere kein Problem. So dürfen Mieter generell und auch ohne Erlaubnis des Vermieters Hamster oder Fische halten. Katzen, Hunde und exotische Tiere sind da schon komplizierter.

Gefährlich oder störend für andere Mieter

Ein grundsätzliches Verbotsrecht hat der Vermieter nicht bei diesen Haustieren. Gleichzeitig muss ein Mieter aber auch eine gewisse Rücksicht auf andere Mieter nehmen. Bellt ein Hund unentwegt, muss im Zweifel gerichtlich entschieden werden, wessen Bedürfnis höher einzustufen ist: das Bedürfnis des Halters oder die Bedürfnisse der anderen Mieter. Bei gefährlichen Tieren hat der Vermieter dagegen sehr wohl ein generelles Verbotsrecht. Wer giftige Schlagen und Spinnen oder auch sogenannte „Kampfhunde“ in einer Mietwohnung halten will, braucht dazu die Einwilligung des Vermieters. Zudem sieht das Mietrecht auch eine Halteerlaubnis nach Landesstraf- und Verordnungsgesetz vor.

Wann kann der Vermieter ein Haustier verbieten?

Die Grenzen der Haustierhaltung im Mietrecht sind also fließend, aber auch klar an der Stelle, wo Haustiere gefährlich oder für andere Mieter zu belästigend werden. Ein pauschales Verbot von Haustieren darf ein Vermieter nicht aussprechen und bei Hund und Katze sollte der Vermieter sich die Entscheidung vorbehalten. Eine grundsätzliche Erlaubnis von Haustieren schließt aber auch nicht automatisch gefährliche Tiere mit ein.

Mietminderung

Mitbewohner der ganz anderen Art können sich ebenfalls in Ihrer Wohnung befinden: Schimmelpilze. Sie sind nicht nur unansehnlich und gesundheitsgefährdend, sondern auch ein triftiger Grund für eine Mietminderung. Der Mieter zahlt weniger Miete, wenn die Mietsache einen schwerwiegenden Mangel hat, bis der Vermieter den Mangel beseitigt hat. Problem: Viele Mieter wissen gar nicht, dass sie dieses Mittel anwenden dürfen und das noch kompliziertere Problem ist die Frage nach dem Prozentsatz der Mietminderung.

Wann darf ich die Miete mindern?

Mit der Mietminderung beschäftigt sich das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Es gibt hier jedoch keinen konkreten Aufschluss darüber, welche Ereignisse oder Umstände grundsätzlich eine Mietminderung rechtfertigen. Das BGB formuliert es so, dass Möglichkeit zur Mietminderung dann besteht, wenn der vertragsmäßige Gebrauch der Mietsache grob eingeschränkt wird. Das ist zum Beispiel der Fall bei:

• Andauerndem Baulärm
• Grobem Gestank
• Dreck und Verschmutzung
• Keiner Heizung
• Schimmel

So gehen Sie bei Mietminderung vor

Falls Sie einen solchen oder ähnlichen Mangel an oder rund um Ihre Mietsache feststellen, die Ihnen das Leben in der eigenen Wohnung schwer macht, gehen Sie folgendermaßen vor:

1. Vermieter informieren (der weiß ggf. gar nichts vom Mangel)
2. Frist zur Mängel-Beseitigung geben (i.d.R. 3 - 4 Tage)
3. Anwalt für Mietrecht zu Rate ziehen

Punkt drei ist für Sie als Mieter und Initiator der Mietminderung ganz wichtig. Die Höhe der Mietminderung ist nämlich im BGB nicht fest verankert und gestaltet sich von Fall zu Fall unterschiedlich. Auch gehen Sie durch den Fachanwalt für Mietrecht sicher, dass Ihre Mietminderung überhaupt gerechtfertigt ist. Ist sie es nämlich nicht, dann kann die Wenigerzahlung der Miete zur fristlosen Kündigung oder zur Klage durch den Vermieter führen.

Was kann der Anwalt kosten?

In jedem der hier genannten Mietrecht-Fälle ist nicht davon auszugehen, dass Sie gleich eine gerichtliche Vertretung durch einen Anwalt für Mietrecht brauchen. In den meisten Fällen wird eine außergerichtliche Beratung ausreichend sein. Dabei berät Sie Ihr Anwalt darüber, wie Sie sich im konkreten Mietrecht-Fall gegenüber Ihrem Vermieter verhalten sollten. Der Anwalt darf nach Rechtsanwaltsvergütungsgesetz für eine derartige Auskunft oder Beratung bis zu 190 € berechnen. Für ein Gutachten können bis zu 250 € anfallen.

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